… Häuser sind meist Sinn und Zweck des Immobilienwesens. Nach dem ersten und zweiten Teil des Interviews zu den Untiefen des balearischen Baurechts,bespricht Stefan Greim für MALLORCA●INDUSTRIES mit dem mallorquinischen Fachanwalt Juan Cerdó Morell im heutigen dritten Teil, inwiefern die Stolperfallen auf dem Land gefährlicher sind als in der Stadt, welches Rathaus eines der langsamsten und untätigsten der Insel ist, warum es oftmals auf das Jahr 1997 ankommt – und über einen ganz realen Beispielfall.

Juan Cerdó Morell, wir haben in Teil II besprochen, dass die genehmigungsrechtlichen Gefahren Grundstücke, aber auch längst bestehende Bauten betreffen. Zurück zu den Grundstücken: Und dann gibt es noch schon besprochenen Unterschiede zwischen Stadt und Land. Bleiben wir noch auf dem Land. Wie prüft man dort überhaupt eine Bebaubarkeit?

Zuerst muss man herausfinden, welche Categoría urbanística, also welche bauliche Kategorie das Grundstück hat, um zu wissen, welche Parámetros urbanísticos. d.h. welche baulichen Parameter anwendbar sind, und zwar auf Insel-Ebene – Stichwort PTM – und auch auf Gemeindeebene, also betreffend die kommunale Planung und/oder ergänzende Vorschriften des Rathauses. Grob zusammengefasst schreibt der PTM als Mindestflächen für eine Bebaubarkeit vor:

– Allgemeiner ländlicher Boden: 14.000m²

– Waldländlicher Boden: 50.000m²

– Geschützter Boden: Bauen verboten

Zusätzlich muss man durch Einsicht ins Grundbuch herausfinden, in welchem Jahr das betreffende Grundstück abgetrennt wurde, da, außer in bestimmten Ausnahmen, nur Grundstücke bebaubar sind, die vor dem 16. Juli 1997 durch Abtrennung geschaffen wurden. Ausnahme hierzu: Grundstücke, die später abgetrennt wurden, sofern sie aus einer beurkundeten Aufteilung oder Abspaltung hervorgingen, die aus Anlass einer Schenkung von Eltern an Kinder erfolgten. Aber auch hier gibt es Details, die sorgfältig zu beachten sind.

Das ist aber nur das Grundsätzliche?

Ja, wenn all dies erfüllt ist, muss man viele weitere Bedingungen prüfen, die vom jeweiligen Einzelfall abhängen. Wie gesagt, es ist äußerst ratsam, dass diese Prüfungen von einem Fachmann der Branche vorgenommen werden. Denn wenn man ohne Beratung zum zuständigen Rathaus geht, stellt dieses das aus, was man als „Certificado de Aprovechamiento urbanístico“ kennt, also als „Zertifikat der städtebaulichen Nutzung“.

Das ist jedoch in den meisten Fällen bedingt hilfreich, da diese sich auf die Angabe beschränkt, welche Vorschrift auf das konkrete Grundstück anwendbar ist, ohne eine Analyse des Grundstücks in Bezug auf die betreffende Vorschrift durchzuführen.

Nochmal zu der Frage der Aufteilungen von Land-Grundstücken, da ich einen Fall im Umfeld erst jüngst erlebt habe: Angenommen, ich kaufe auf dem Land ein bebaubares Grundstück von 150.000 Quadratmetern und möchte es in ausreichend große Parzellen aufteilen: Dann verliere ich schlagartig die gesamte Bebaubarkeit, also des gesamten Grundtückes?

Wenn wir von ländlichen Grundstücken sprechen, ist dies in bestimmten Fällen so. Wie bereits erwähnt, sind derzeit große Grundstücke, die in kleinere Parzellen aufgeteilt werden, nur dann bebaubar, wenn die Aufteilung auf eine notarielle Teilung zurückzuführen ist, die anlässlich einer Schenkung oder Erbschaft von Eltern an Kinder vorgenommen wurde. Ist dies nicht der Fall, und nimmt der Eigentümer eine Aufteilung seines Grundstücks vor, verliert er die Bebaubarkeit des gesamten Grundstücks. Hinzu kommt, dass die Rathäuser diese Vorschrift nicht selten fehlerhaft auch noch zu strikt auslegen.

Wenn das jetzt passiert ist – kann man es heilen?

A priori ist es unheilbar. Nichtsdestotrotz muss der Einzelfall in seiner Gesamtheit geprüft werden.

Klingt alles danach, als gebe es weitere Tretminen in Bezug auf die Bebaubarkeit?

„Es gilt, den Schutz der Umwelt und der Natur mit der Bautätigkeit in Einklang zu bringen.“

Natürlich. Ein weiteres Beispiel sind jene Fälle, in denen ein großer Teil des Grundstücks betroffen ist von dem, was man „Area de Prevención de Riesgos“, also „Risikopräventionsgebiet“ nennt, sei es wegen Feuer, Überschwemmungen, Erdrutsch usw. Ein weiteres – technisches – Beispiel: Es muss auch geprüft werden, ob auf dem Grundstück die Möglichkeit besteht, eine Bohrung durchzuführen, damit es über einen eigenen Brunnen verfügen kann; ob es möglich ist, das Grundstück mit Strom zu versorgen et cetera …

Gelten die genannten Probleme auch für gewerbliche und institutionelle Investoren oder für Grundstücke in Städten und Industriegebieten?

Jede Investition hat ihre Eigenheiten, je nach ihrer Natur. Nichtsdestotrotz ist es offenkundig, dass wir die größten Komplikationen in ländlichen Gebieten finden, wobei wir in Erinnerung rufen müssen: Es gilt, den Schutz der Umwelt und der Natur mit der Bautätigkeit in Einklang zu bringen!

Wenn wir von Industriegebieten und/oder Städten sprechen und es mit bestehenden Bauten zu tun haben, die illegale Elemente enthalten, können diese in den meisten Fällen durch kleinere Eingriffe korrigiert werden, wobei der Eigentümer das Gebäude für das eine oder andere Nutzungsziel verwenden kann. Im ländlichen Raum bedeuten Fehler, dass der Käufer letztlich über ein Grundstück verfügt, welches sich schließlich als untauglich für den Zweck erweist, für den es erworben wurde: den Bau eines Hauses. Es ist offensichtlich, dass heutzutage niemand ein Grundstück kauft, um Pilze zu sammeln oder Schafe zu züchten.

Wir haben festgestellt, dass die Sache im ländlichen Bereich sichtlich komplizierter ist als im städtischen, allein schon wegen der Zwischenschaltung des Inselrates. Aber: Wie grenzt man städtisches von ländlichem Baugebiet ab?

Wie bereits erwähnt, verfügen alle Gemeinden über eine kommunale Städtebauplanung und/oder untergeordnete Verordnungen, d.h. über städtebauliche Instrumente, in denen die Kategorie für die gesamte Fläche der betreffenden Gemeinde festgelegt ist. In diesen Dokumenten ist klar festgelegt, welcher städtebaulichen Kategorie und Unterkategorie die einzelnen Grundstücken zugeordnet sind.

Und wenn Sie ein Grundstück gekauft haben, sich auf die vom Verkäufer gegebenen Informationen verlassen haben und es sich herausstellt, dass das Grundstück nicht bebaubar ist: Haben Sie dann irgendeine Möglichkeit, gegen den Verkäufer vorzugehen?

„Die Fehler müssen im Vorfeld vermieden werden.“

Sobald der Schaden eingetreten ist, muss der konkrete Fall bewertet werden und dann geprüft werden, ob die Möglichkeit besteht, gerichtlich gegen den Verkäufer vorzugehen. Jedoch gibt es hier Urteile verschiedener Art. Es gibt durchaus Strömungen in der Rechtsprechung, die betonen, dass, da die städtebauliche Information öffentlich ist, es Pflicht des Käufers ist, sich vor dem Erwerb eines Immobilienprodukts ausreichend zu informieren. Es muss jedenfalls immer die vertragliche Verpflichtung geprüft werden, die von jeder Partei übernommen wurde, sei es in privatem oder öffentlichem Dokument, denn – wie das Zivilgesetzbuch festlegt – sind Verträge Gesetz für die Parteien, und diese müssen erfüllt werden.

Niemand kauft ein Grundstück, um sich hinterher über Jahre durch spanische Instanzen klagen zu müssen.

Exakt. Das alles kostet Zeit und Geld, und wie jeder gute Anwalt sagen würde, ist ein schlechter Vergleich besser als ein guter Rechtsstreit. Es ist nicht schön, wenn man zwei Jahre nach Klageeinreichung ein gutes Urteil in der Hand hat, das jedoch nicht vollstreckbar ist, weil der Verkäufer bereits nicht mehr über wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verfügt. Ich wiederhole: Die Fehler müssen im Vorfeld vermieden werden.

Bei alldem hier sprechen wir nicht über graue Theorie, weil ich erstens viele Fälle in meinem eigenen Umfeld beobachten musste und zweitens der Anlass unseres Gesprächs ein sehr konkreter ist, der uns beide betroffen hat. Wenn Sie ihn bitte schildern würden?

Gern. Um also mit einem klaren Beispiel all dessen zu enden, was wir besprochen haben: Kürzlich trat ein gemeinsamer Mandant mit uns in Kontakt, um den Kauf einer ländlichen Immobilie in der Gemeinde Llucmajor durchzuführen. Da dieses Rathaus eines der langsamsten und untätigsten der Insel ist, beauftragte der Mandant einen Architekten, damit dieser einen Bericht über die Bebauungsmöglichkeiten des Grundstücks ausstellt – und dieser Bericht fiel positiv aus.

Die gesellschaftsrechtliche Struktur war bereits organisiert, um den Kauf durchzuführen. Doch wirklich unmittelbar vor dem Gang zum Notar zur Unterzeichnung der Urkunde stellten wir fest, dass es eine Vorschrift im kommunalen Bebauungsplan gab, die schwer zu interpretieren war. Und obwohl alle Beteiligten der Meinung des Architekten zustimmten, entschied ich mich, dies mit den Technikern des Rathauses zu verifizieren. Nun gut, sechs Monate, nachdem wir beim Rathaus eine Bescheinigung beantragt hatten, ist die Sache weiter unklar.

Das ist noch nicht alles.

Genau. Nach mehreren Besprechungen mit den Technikern stellten wir mangelnde Vorbereitung und Unkenntnis fest. Angesichts solcher Situationen halte ich es für das Professionellste, dem Mandanten den Kontext ausführlich zu erklären.

Er muss derjenige sein, der entscheidet, welches Risiko er zu tragen bereit ist. Unsere ist es, ihm die Werkzeuge, Kenntnisse und notwendigen Ratschläge an die Hand zu geben, damit er die Entscheidung auf bestmögliche Weise treffen kann. Im vorliegenden Fall ist der Ausgang noch offen.

Wir halten fest: Angesichts der Schärfe der mallorquinischen Bauaufsichtsbehörden und des enormen Dickichts an Vorschriften kann man sich in dieser Sache keine Fehler leisten, und selbst für Profis ist der Umgang damit nicht einfach. Bliebe im Zweifel also nur der Rechtsweg, das heißt jahrelang Prozesse führen, und sollte man dann eines Tages gewinnen, nochmal jahrelang auf die Baugenehmigung warten. Dann also lieber gleich: Trau bau wem!

So ist es.

Ende des dritten und letzten Teils des Interviews. 

Juan Cerdó Morell ist Anwalt der Kanzlei Clar & Galmés Abogados in Palma de Mallorca und spezialisiert auf mallorquinisches Baurecht.

Stefan Greim stammt aus dem Rheinland, lebt aber seit 1996 auf Mallorca und arbeitet seitdem in der Baubranche, spezialisiert auf das Projektmanagement.

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